Drucksache - 20-1712  

Sachverhalt:

Auf Grund der wirtschaftlichen Stärke, der attraktiven Lage am Wasser, der guten sozialen und kulturellen Infrastruktur sowie der reichhaltigen Bildungsangebote übt Hamburg auf viele Personen eine hohe Anziehungskraft aus. Auch langfristig muss daher mit dem weiteren Zuzug von Menschen und damit auch zusätzlichem Wohnbedarf gerechnet werden. Dies gilt auch für den Bezirk Hamburg-Nord.

Überteuerte Mieten sind Zeichen eines im Verhältnis zur Nachfrage zu geringen Wohnungsangebots. Die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum ist deshalb seit Jahren wichtiger Bestandteil der Politik im Bezirk Hamburg-Nord. Trotz der deutlich intensivierten Bautätigkeit in den vergangenen Jahren kann aber kaum eine Entspannung bei der Mietpreisentwicklung festgestellt werden. Deshalb sollten weitere Maßnahmen ergriffen werden, um die Mietpreisentwicklung abzufedern. Steuernd einwirken kann z. B. die Stadt durch Vorgaben beim Verkauf von städtischen Grundstücken. Auch das Baugesetzbuch bietet die Möglichkeit, durch den Erlass von Vorkaufssatzungen die Spekulation mit Grundstücken einzudämmen und Flächen im Bebauungsplan festzusetzen, auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude gebaut werden dürfen, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden oder die für Menschen mit besonderem Wohnbedarf bestimmt sind.

Angesichts der Mietpreisentwicklung in Hamburg erscheint es sinnvoll, Möglichkeiten der Einflussnahme auf Grundstückspreise zu prüfen und die Handlungsmöglichkeiten zu nutzen, die das Baugesetzbuch bietet. Im Rahmen von Konzeptausschreibungen sollte auch die SAGA verpflichtet werden, längere Bindungsfristen für Sozialwohnungen vertraglich zuzusichern.

Vor diesem Hintergrund möge die Bezirksversammlung beschließen:

1. Das Vorsitzende Mitglied wird gebeten, bei der zuständigen Fachbehörde prüfen zu lassen, inwieweit es möglich ist, städtische Grundstücke für Wohnzwecke nur an Wohnungsbauunternehmen zu verkaufen, die nicht in erster Linie gewinnorientiert wirtschaften, also z.B. SAGA, Baugenossenschaften, Baugemeinschaften und Wohnprojekte.
2. Das Vorsitzende Mitglied möge bei der zuständigen Fachbehörde darauf hinwirken, dass die Vertreter der Stadt im Aufsichtsrat der SAGA sich dafür einsetzen , dass sich die SAGA bei der Vergabe von Grundstücken bereit erklärt, längere Bindungsfristen für Sozialwohnungen vertraglich zuzusichern.
3. Bei der Aufstellung von bezirklichen Bebauungsplänen soll künftig durch das Bezirksamt regelhaft geprüft werden, ob die im Baugesetzbuch vorgesehene Möglichkeit für ein besonderes Vorkaufsrecht (Vorkaufssatzung) genutzt werden kann, um Spekulationen von Investoren zu verhindern.
4. Bei der Aufstellung von bezirklichen Bebauungsplänen soll künftig durch das Bezirksamt regelhaft geprüft werden, ob Flächen festgesetzt werden können, auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude gebaut werden dürfen, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden oder die für Menschen mit besonderem Wohnbedarf bestimmt sind.
5. Im Durchschnitt sollen mindestens ein Drittel aller neuen Wohnungen im Bezirk Hamburg-Nord als Sozialwohnungen errichtet werden.
6. Um gegen quartiersbezogene Mietsteigerungen konsequent vorzugehen, soll bei Bedarf geprüft werden, ob der Schutz von Mieterinnen und Mietern vor steigenden Mieten durch den Erlass von sozialen Erhaltungsverordnungen oder Umwandlungsverordnungen gewährleistet werden kann.
7. Der Bau von Auszubildenden- und Studierendenwohnheimen im Bezirk Nord wird unterstützt und vorangetrieben.

Michael Werner-BoelzThomas Domres
und GRÜNE Fraktionund SPD-Fraktion

Abstimmungsergebnis:

Punkte 1., 3., 4., 5. und 6.

Mehrheitlich beschlossen

Für-Stimmen : SPD, GRÜNE, Piraten

Gegenstimmen : CDU, DIE LINKE, FDP, AfD

Punkt 2.

Einstimmig beschlossen

Für-Stimmen : SPD, CDU, GRÜNE, FDP, Piraten AfD

Gegenstimmen : DIE LINKE

Punkt 7.

Einstimmig beschlossen

Zum o.g. Beschluss hat die Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt unter Beteiligung von SAGA GWG sowie Finanzbehörde zu den Punkten 1, 2 und 6 Stellung genommen (siehe Anlage).

Darüber hinaus nimmt das Bezirksamt zu den verbliebenen Punkten wie folgt Stellung:

Zu 3:

Eine gesonderte Vorkaufsrechtsverordnung setzt voraus, dass die Flächen, an denen ein Vorkaufsrecht im Sinne von § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 oder 2 BauGB bestehen soll, durch textliche Angaben oder eine Zeichnung genau bezeichnet werden. Voraussetzung für das Inkrafttreten der entsprechenden Verordnung ist, dass diese zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung erforderlich ist. Dies ist für jeden Einzelfall gesondert zu prüfen. Als gerichtlich überprüfbare Ermessensentscheidung muss der Verordnungsbeschluss ein sachgerechtes und realisierbares Ziel erkennen lassen, das mit dem Sicherungszweck identisch sein muss.

Eine solche Verordnung setzt im Regelfall eine fundierte juristische Prüfung voraus, da die Wirkung auf das Eigentum erheblich sein kann. Zur praktischen Umsetzung einer solchen Verordnung müssen umfangreiche neue Ressourcen in Bezug auf Personal und vor allem auch Finanzen bereitgestellt werden. Wegen der politischen Dimension einer solchen Verordnung sowie des damit verbundenen Eingriffs in Eigentumsrechte sollte die Initiative zur Festlegung solcher Gebiete aus den planbegleitenden Gremien frühzeitig erfolgen.

Zu 4.:

Dieser Punkt bezieht sich auf § 9 (1) Nr. 7 und Nr. 8 BauGB, der wie folgt lautet:

„Im Bebauungsplan können aus städtebaulichen Gründen festgesetzt werden:

7. die Flächen, auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnten, errichtet werden dürfen.

8. einzelne Flächen, auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude errichtet werden dürfen, die für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf bestimmt sind.“

Die Festsetzung solcher Flächen oder Teilflächen stellt einen Eingriff in die Eigentumsgarantie nach Artikel 14 Abs. 1 Grundgesetz dar. Dies ist im Rahmen der im Bebauungsplanverfahren gebotenen Abwägung der öffentlichen und privaten Belange von besonderer Bedeutung.

Eine solche Festsetzung ist für Flächen, solange diese sich im Eigentum der FHH befinden, nicht notwendig, da die Förderung von Sozialwohnungen deutlich einfacher beim Verkauf der Flächen neben anderen Regelungen im Rahmen von Konzeptausschreibungen erreicht werden kann und auch eine umfangreich zu begründende Abwägungsentscheidung im Rahmen eines Planverfahrens wegfallen würde. Bei Flächen in privater Hand sollten (wie bisher auch schon erfolgreich geübte Praxis im Rahmen des Vertrags für Hamburg – Wohnungsbau) Regelungen zum geförderten Wohnungsbau im Rahmen städtebaulicher Verträge erfolgen, da die Festsetzung des §9 (1) Nr. 7 BauGB mit der Formulierung „könnten“, keineswegs garantiert, dass auf diesen Flächen sozialer Wohnungsbau tatsächlich stattfindet, da es lediglich absichert, dass der entstehende Wohnraum die Förderkriterien erfüllt – es somit nicht zwangsweise Sozialwohnungen durch eine entsprechende Festsetzung im Bebauungsplan entstehen müssen. Die Regelung unter §9 (1) Nr. 8 BauGB setzt zudem voraus, dass lediglich einzelne Flächen belegt werden dürfen, deren Abgrenzung und Umfang eine entsprechende Untersuchung zur Begründung der Festsetzung voraussetzt. Wohnungssuchende, die in ihrer Allgemeinheit die Kriterien der sozialen Wohnraumförderung erfüllen, sind nicht  zu den in §9 (1) Nr. 8 BauGB genannten Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf zu zählen. Vielmehr muss es sich um Bedürfnisse handeln, die typischerweise einer betreffenden Personengruppe (z.B. kinderreichen Familien oder Studenten) zugerechnet werden können.

Zu 5.

Die Praxis im Bezirksamt Hamburg-Nord erfüllt diese Forderung schon deutlich. Über den Vertrag für Hamburg ist die Drittel-Regelung bereits gängige Praxis. Bei den vielen Stadtentwicklungsprojekten auf städtischen oder ehemals städtischen Flächen im Bezirksbereich werden teilweise deutlich höhere Quoten als ein Drittel geförderter Wohnungen erreicht. Dazu siehe detaillierte Angaben im bezirklichen Wohnungsbauprogramm.

Zu 7.

Über diverse Konzeptausschreibungen aus der jüngeren Vergangenheit wird diese Forderung auf FHH-Flächen umgesetzt. Private werden – sofern nicht eigeninitiativ tätig – auf die Bedarfe und die entsprechenden Förderprogramme der IFB hingewiesen.

Petitum/Beschluss:

Um Kenntnisnahme wird gebeten.

Tom Oelrichs

Anlage/n:

Stellungnahme der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt.